Tagarchief: onderzoeken

Resultaten zien: Ruimte-voor-Ruimte woning Heesch

HeeschVandaag reed ik over de snelweg bij Heesch, de plek waar mijn allereerste opdracht als zelfstandige vandaan kwam: regel een planologische titel voor een woning op ons perceel aan de dorpsrand. Dat moest dan via de Ruimte-voor-Ruimteregeling en het is gelukt; de klus staat alweer een tijdje in de rubriek ‘afgeronde opdrachten’. Maar na de planologische titel komt het bouwen en daar had ik nog niets van gezien. Inmiddels wel, vandaag ben ik er langs gereden. Mijn eerste project onttrekt zich aan het papier en wordt realiteit.

Andere gemeente

Deze klus was meteen een kennismaking met een andere dan mijn eigen gemeente. En die kennismaking beviel me eigenlijk ook direct. Bij alle aanvragen voor Ruimte-voor-Ruimte werd een vast stramien doorlopen, wat me al in het eerste gesprek werd meegedeeld. Er waren gebiedsvisies voorhanden en direct werd duidelijk wat van mij verwacht werd. Ook was er het volste vertrouwen van de opdrachtgever in deze beginnende projectaandrijver en dat allemaal bij elkaar maakte dat het traject soepel verliep. En passant nog een uitgebreid aanvullend onderzoek meegemaakt naar de aanwezigheid van dassen, dus die ervaring is ook weer in de pocket. Ach, die nachtfoto’s van die egeltjes en konijnen in het rapport, gewoonweg schattig 🙂 (maar dassen ho maar, overigens).

Referenties

Dit op zichzelf kleinschalige project heeft me ook wel wat referenties opgeleverd. Wat kost het mij aan tijd om zo’n procedure met alles erop en eraan te doorlopen? Wat kost het de opdrachtgever aan onderzoeken en legeskosten? Wat is er te handelen in de wereld van Ruimte-voor-Ruimte? Ik merk dat ik dat al meeneem naar opvolgende klussen. Een ander leermoment is ook de constatering dat zoveel al is opgeschreven; als je maar weet waar je het moet vinden. Dat doet mijn uren weer slinken en de kosten voor de opdrachtgever daarmee ook. Het is al duur zat allemaal.

Als het helemaal klaar is ga ik nog eens kijken. Resultaten zien is toch waar het om draait in deze business.

foto 2

De les van Van Gaal voor de RO-praktijk

Louis_van_GaalMorgenavond staan we met meer dan 8 miljoen mensen in oranje tenue te staren naar een voetbalwedstrijd. We zien waarschijnlijk een draak van een eerste helft en een tweede helft waar iedereen uitermate vrolijk van wordt. Toch is het niet alleen maar lol en bier drinken. We kunnen er ook wat van leren. Ik raad vooral beleidsbepalers in de ruimtelijke ordening aan eens goed te kijken naar het Nederlands Elftal op dit WK.

Systeem

Van Gaal heeft het ondenkbare gedaan: hij heeft zijn eigen visie losgelaten en heeft het systeem aangepast op de werkelijkheid die hij voor zich zag: zijn spelers en de tegenstanders. Wat is er nodig om het einddoel te bereiken? Dat was zijn kernvraag, en die beantwoordt hij tot nu toe best naar tevredenheid van bekant de gehele natie.

Vertaal dat nu eens naar de praktijk bij ruimtelijke plannen. Als een project start, valt het eigenlijk automatisch in een aantal radersystemen waarin alles en iedereen begint mee te draaien. Meest in het oog springend vind ik altijd de onderzoeksriedel. Je krijgt een lijst mee van de gemeente met dingen die je moet onderzoeken om erachter te komen of er misschien ergens een belemmering te vinden is die de voortgang van jouw project zou kunnen tegenhouden.

Crux 

Maar vaak kun je al van mijlenver zien aankomen waar de crux zit. Het is die buurman, die zich zorgen maakt over de hoogte. Het is de geurcirkel van de naastgelegen veehouderij. Of de oplossing voor het parkeerprobleem. Je ziet dan ook dat gaandeweg het proces de besluitvorming (de overeenkomst, de bezwaren, de discussie in de gemeenteraad) zich toespitst op dat ene onderwerp. Los je dat op, dan kun je door. Maar de initiatiefnemer is wel een aantal duizenden euro’s kwijt aan dingen die de meesten ongezien terzijde schuiven en niemand daarna ooit nog leest.

Waarom zakken we niet eerst terug met zijn allen, in plaats van blind te gaan onderzoeken? Maak bij de start van het project een quick scan met een aantal verstandige mensen, bij voorkeur zelfs met de omgeving van het project, en bepaal dat ene onderwerp of die twee onderwerpen waar het om gaat. Los dat op (of niet). Laat de rest voor wat het is, want niemand zit daarop te wachten. Alleen mensen die er de kost mee verdienen. Zo pas je het systeem aan op de werkelijkheid die je voor je ziet. Wat is er écht nodig om het einddoel te bereiken? Waar gaat het nu écht om?

De publicaties over de nieuwe Omgevingswet buitelen over elkaar heen. Woorden als flexibiliteit en vereenvoudiging vallen vaak. Ik heb de wet nog niet gelezen, dus misschien is mijn idee al opgepikt door politiek Den Haag. Maar ik denk het niet.

Maar als ‘we’ kampioen worden, is het toch echt het overwegen waard misschien.

De angst voor onderzoeken

OnderzoekenBij de voorbereiding van ruimtelijke procedures (bestemmingsplannen) komt het vroeg of laat voorbij: al die onderzoeken die je moet uitvoeren. Archeologie, bodem, water, natuurwaarden, noem maar op. Voor de initiatiefnemer vaak volstrekt overbodige en vooral ook dure ballast, voor de ambtenaar noodzakelijke houvast om een plan te kunnen beoordelen op al zijn aspecten. Een uitvloeisel van alle regels die we in Nederland hebben ingebouwd. Is er aan te ontkomen?

Nee helaas, het hoort erbij en het kost geld. Daar moet iedereen maar gewoon aan wennen, en als je het maar blijft uitleggen dan gebeurt dat ook. Maar we kunnen het wel iets prettiger maken voor elkaar. Het begint nu vaak met angst, angst voor hoge kosten, angst voor onverwachte uitkomsten. Die wordt soms ook wel gevoed door medewerkers van de gemeente, die bij aanvang van een project een hele riedel over de initiatiefnemer uitstorten: denk eraan, je moet wel allerlei onderzoeken doen, zoals … en dan volgt het bekende rijtje. Ai ai, belemmeringen. Ai ai, kosten.

Er zijn er gelukkig bij die de pijn ook al meteen weten te verzachten, en dat is prettig. Zij wijzen je op een eerder onderzoek dat gebruikt kan worden, of op algemeen beleid waardoor nader onderzoek waarschijnlijk niet hoeft te gebeuren. Het is ook raadzaam als initiatiefnemer of adviseur om daarbij te beginnen, en vooral ook om daarover overleg te hebben met je contactpersoon binnen de gemeente. Voordat je allerlei onderzoeksbureaus in de arm gaat nemen en (te) veel kosten gaat maken.

Het is vooral een zegen als er algemeen beleid beschikbaar is. Onderzoek naar de luchtkwaliteit hoeft niet als het maar om een paar woningen gaat, in het archeologiebeleid zijn vaak grenswaarden opgenomen voor het wel of niet uitvoeren van archeologisch onderzoek, enzovoort. Dat scheelt een slok op een borrel.  Met knippen en plakken kom je vaak een heel eind.

Goed kijken naar wat er al is, daar kun je veel geld mee besparen.